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TRANSAZIONI IN CONDOMINIO. Carattere del negozio transattivo e potere dell’amministratore

Condominio – Transazione – Parti comuni dell’edificio – Negozio di carattere dispositivo – Legittimazione alla stipula dell’amministratore – Consenso unanime di tutti i condomini.

c.c. artt. 1108, 1136, 1139

La transazione avente ad oggetto beni comuni di un edificio condominiale può annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (ovvero le reciproche concessioni), tra i negozi di carattere dispositivo, di talché, implicando una diminuzione del diritto di proprietà comune, non rientra nei poteri deliberativi dell’assemblea condominiale, che decide con il principio maggioritario. In tal senso, invero, il disposto di cui all’art. 1108, comma 3, c.c., applicabile al condominio in virtù del rinvio alle norme sulla comunione previsto dall’art. 1139 c.c., richiede espressamente il consenso di tutti, con la conseguenza che il consenso richiesto al fine di legittimare l’amministratore del condominio per la sottoscrizione della transazione avente ad oggetto beni comuni, deve essere espresso con il voto unanime di tutti i condomini e non con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.. Nel caso concreto, rilevato che la transazione oggetto della delibera impugnata ha ad oggetto il riconoscimento di diritti altrui su parti precedentemente considerate comuni (oltre la individuazione implicita del confine tra il fondo comune e il fondo di terzi e la stipula di un contratto di comodato), la delibera necessitava dell’approvazione unanime di tutti i condomini incidendo sui diritti soggettivi dei singoli. In mancanza, risultando la stessa approvata dalla maggioranza dei presenti, deve dichiararsene la nullità.

Tribunale Civile Aosta 29-2016

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