L'intervento

Firma il ‘preliminare’ ma l’acquisto sfuma, chi paga?

L’acquisto di un immobile resta uno dei passi più importanti e spesso viene anticipato da un preliminare. Così come accaduto tra Tizio e Caio. Tizio ne ha firmato uno privato di compravendita con allegata scrittura versando a Caio 20mila euro ed impegnandosi, occupando nel frattempo l’immobile, a pagare le spese condominiali ordinarie fino alla stipula del contratto definito. Il rogito, però, per difficoltà presumibilmente economiche di Tizio, per volontà di quest’ultimo, non si è mai concluso; fin quando Caio è ricorso al giudice chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita, il pagamento di una indennità di occupazione dell’immobile oggetto del compromesso, l’immediato rilascio dello stesso ed il versamento di 1200 euro per ogni mese di ritardo nell’abbandonare il medesimo immobile. Nel contempo, Tizio ha contestato le richieste avanzate da Caio chiedendone il rigetto disconoscendo la propria firma nell’atto privo di data e promuovendo a sua volta ulteriori richieste quali la risoluzione del contratto, la restituzione della  caparra e di 55mila euro, spesa sostenuta per opere straordinarie nell’immobile. Il giudizio si è concluso con la condanna di Tizio a lasciare la struttura entro 30 giorni, a corrispondere a Caio 70 euro al giorno per ogni giorno di ritardo nell’abbandono dell’immobile o altrimenti di 720 euro al mese oltre al pagamento delle spese legali. Tutti dettagli nella recente sentenza del Tribunale di Milano n. 4735 del 2015.

 

Le caratteristiche del contratto preliminare nella massima dell’avvocato Daniela Morrone.

 

 

Il preliminare è quel tipo di contratto mediante il quale le parti si obbligano a stipularne uno futuro. Il termine “preliminare” viene utilizzato proprio perché prelude alla stipula di un successivo contratto definitivo, il cui contenuto è già fissato dallo stesso preliminare. Dal contratto preliminare discende, quindi, l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato. All’uopo, si precisa come, all’interno di un contratto preliminare, il termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo non è di norma essenziale, salvo che le parti non lo abbiano previsto come tale. Orbene, il termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457 c.c. solo se, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine. Tale volontà non può, tuttavia, desumersi solo dall’uso di espressioni quali “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. Ne deriva che il termine indicato nel preliminare quale termine per la stipula del contratto definitivo non può considerarsi quale termine essenziale, allorché le parti, con il loro comportamento, abbiano dimostrato di essere interessate alla stipula del definitivo pur dopo la scadenza di quel termine. Ciò è quanto accaduto nella fattispecie ove il promissario acquirente aveva chiesto una proroga di due anni per la stipula del definitivo, con ciò inequivocabilmente manifestando il proprio interesse alla conclusione del negozio oltre la data considerata nel contratto preliminare; nonché il promittente venditore aveva invitato l’altra parte contrattuale alla stipula del definitivo in date differenti da quella prevista nel preliminare. In conclusione, entrambe le parti avevano così dimostrato con la loro condotta successiva alla conclusione del contratto di non ritenere persa l’utilità economica del contratto nonostante l’inutile decorso del termine pattuito. Conseguentemente, il contratto oggetto di contestazione non poteva considerarsi risolto per colpa del promittente venditore, essendo inutilmente spirato il termine previsto per la stipula del definitivo.

 

 

(Massima a cura dell’Avv. Daniela Morrone)

 

sentenza n. 4735-2017

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